Правда ли, что цены на квартиры падают? Что сейчас надо знать перед покупкой и продажей жилья в Архангельске

Недвижимость в Архангельске порой стоит больше, чем в Санкт-Петербурге. У северян, конечно, есть свои льготные «бонусы», однако воспользоваться ими могут далеко не все. Пообщались с опытным риелтором Иваном Дедовым и выяснили: самое ли время сейчас для покупки или продажи жилья. Правда ли, что цены падают, и если так, — то почему рынок не активен?

По словам эксперта, цены на недвижимость в Архангельске медленно снижаются. Это вызвано низким спросом:

— Цены на недвижимость падают, это однозначно. Снижение цен началось еще в прошлом году. Например, если в 2023 году квартиру продавали за 3 700 000 рублей, сейчас аналогичная будет стоить 3 500 000, иногда 3 400 000. Грубо говоря, в среднем 200–300 тысяч рублей квартиры сбросили за это время. Это происходит, потому что спроса нет.

В ближайшее время, говорит Иван, ситуация на рынке вряд ли изменится. Сейчас в стране высокая ключевая ставка, и это отражается на процентах по ипотеке и кредитам:

— Недавно было заседание Центрального банка и ставка не изменилась, как была 21%, так и осталась. Это уже второй раз подряд, когда она остается без изменений. Я думаю, что на следующем заседании ее могут понизить на 1%. Но это ничего не поменяет. Чтобы что-то изменилось, нужно на каждом заседании ее понижать.

Риелтор озвучил примерный диапазон цен на разные квартиры в Архангельске.

— Всё зависит от стадии стройки, метража, отделки, у каждого застройщика всё по-разному, но усредненные ценники на начало 2025-го назвать можно.

• студия — от 3 700 000 рублей;

• однокомнатная квартира — от 4 700 000 рублей;

• двухкомнатная квартира — от 5 800 000.

Уже построенные квартиры в новостройках, по словам риелтора, будут стоить дороже примерно на 300 тысяч рублей.

• однокомнатная квартира — от 3 000 000 рублей;

• двухкомнатная квартира — от 3 500 000 рублей;

• трехкомнатная квартира — от 4 200 000 рублей.

— На жильё в деревянныых домах цены ниже. Двушка в городе со всеми удобствами и с хорошим ремонтом обойдется примерно в 2 500 000 рублей. Но я считаю, что эти цены выше, чем должны быть. Деревяшки в городе очень страшные и с проблемами. Сегодня или завтра их снесут, поэтому не рекомендую рассматривать такие варианты, — рассуждает риелтор.

Раньше, говорит Иван, деревянные дома были самыми доступными, но теперь для северян есть льготные программы, с помощью которых можно рассматривать другое жилье:

— Раньше, когда люди приезжали с областей, они покупали деревяшки. Сейчас те же самые люди зачастую подходят под льготные программы. Они скорее берут новостройку в ипотеку, это более надежный вклад.

Актуальных льготных программ, которые помогают приобрести жилье в Архангельской области две — это арктическая и семейная ипотеки.

— Эти программы работают практически одинаково. Первоначальный взнос 20%. Льготные условия для определенных категорий граждан. Они пользуются спросом, — рассказывает риелтор.

Иван отмечает, что с этими программами есть сложности и подводные камни:

—  Банк выдает людям ипотеку под льготный процент. Например, 2% по «арктической» ипотеке. При этом ключевая ставка в стране 21%. Когда льготные программы только появились, ключевая ставка была меньше, и государство выплачивало банкам всю разницу между обычной ипотечной ставкой и льготной. Сейчас государство выплачивает только часть этой разницы, и банки забирают эти деньги у застройщиков, а застройщики в свою очередь берут эти деньги у покупателей.

Получается, что у покупателя на руках должны быть не только 20% первоначального взноса, но и довольно большая сумма денег, чтобы оплатить «субсидию»:

— Сейчас покупатели, заключая сделку, должны дополнительно заплатить застройщику наличными примерно 6–10% от суммы ипотеки.

Кроме того, льготные программы действуют на больших территориях с разными условиями рынка, и случается так, что в некоторых городах они просто не функционируют. Так, например, произошло с арктической ипотекой, которая стартовала 1 ноября 2023 года, но фактически не работала в Архангельске до 1 октября 2024-го.

Похожая ситуация сейчас возникла с новыми условиями семейной ипотеки. С 1 апреля 2025 года в Новодвинске, Вельске, Каргополе, Коряжме, Мезени, Мирном, Няндоме, Онеге, Сольвычегодске и Шенкурске, по этой льготной программе можно будет взять квартиру на «вторичке». Но не во всех указанных городах она будет работать как задумано, рассказывает риелтор:

— Семейная ипотека стала доступна на вторичное жилье, но в Новодвинске, например она работать не будет. Ипотеку выдают на квартиры в домах не старше 20 лет, а в Новодвинске таких домов 2 или 3 штуки и не во всех продаются квартиры. По сути, это нововведение мало что изменит.

Иван предполагает, что условия просто не подгоняют под конкретные города и реалии:

— Там большой список городов по стране, и просто у нас так сложилось. Может, в других районах эта программа хорошо заработает, но у нас не очень. Вот в Цигломени это бы сработало, она хорошо под эту программу подходит. Там социальные дома построили, которые люди продают, но спроса на них нет. А со льготными условиями спрос бы появился.

Цены на недвижимость, говорит Иван Дедов, в первую очередь зависят от спроса:

— От наличия спроса на рынке зависит и стоимость недвижимости. Если есть спрос и покупатели, то цена будет расти. Если мало покупателей, то цена падает. У нас очень большая область, и в Архангельск огромный приток населения. Люди приезжают из районов, покупают квартиры, от этого цена на недвижимость растет.

Второй важный фактор ценообразования в городе — конкуренция между застройщиками:

— В окрестностях Санкт-Петербурга квартиры действительно могут стоить дешевле, чем в Архангельске. Кому-то это кажется странным, но на самом деле — это логично. Там конкуренция у застройщиков гигантская, не такая, как у нас. Там компаниям приходится нивелировать цену, чтобы продать больше квартир. Где-то чистовую отделку в подарок дать, где-то скидку огромную сделать. Некоторые предлагают даже программы без первоначального взноса. Там квартиру купить легче, и это можно сделать, даже если прямо сейчас денег на нее нет.

Другие внешние факторы влияют на цены гораздо меньше, говорит риелтор. Вот, например, курс доллара:

— Тут интересная система. Если доллар растет, то импортные материалы для строительства дорожают, от этого и цена недвижимости тоже идет вверх. Если доллар падает, то внутренняя валюта крепчает, люди могут больше себе позволить, и это приводит к росту цен. Застройщик не будет снижать цену, если люди покупают квартиры.

Иван рассказывает, что иногда застройщики искусственно ограничивают предложения, чтобы продать квартиры выгоднее. Например, в строящемся доме на продажу выставляют не все квартиры сразу, а ограниченное количество:

— Есть застройщики, которые выкладывают лишь часть ассортимента, и таким образом продают квартиры дороже. Например, они выкладывают менее ликвидные квартиры на старте продаж. Там вид из окна будет дом в дом, например, или что-то еще. А уже потом продают интересные квартиры, но уже дороже, так как в доме осталось не так много квартир.

Бывают и противоположные по смыслу схемы:

— Иногда продают сначала ликвидные квартиры, тем самым задирая цены на неликвидные квартиры. Ну, короче, это чистая политика продаж. Она зависит от застройщика, и ее тоже полезно понимать.

Ранее мы писали о том, что накопить на первоначальный взнос по ипотеке может не каждый архангелогородец.

Журналист 29.RU рассказал, с какими проблемами сталкивается молодежь в Архангельске, когда задумывается о жилищном вопросе.

Также мы спросили у опытного риелтора, почему за аренду обычной однушки в Архангельске приходится отдавать целое состояние.

Обо всём важном и интересном мы рассказываем на наших площадках в соцсетях. Самое активное обсуждение местной и федеральной повестки, подробности, фото и видео — в нашем сообществе во «ВКонтакте», самые оперативные новости — в нашем канале в Telegram.