Теряют деньги и квартиру: юрист из Архангельска объяснил, как не стать жертвой «схемы Долиной»

Имя Ларисы Долиной стало встречаться не только в контексте музыки. В последние месяцы певицу обсуждают из-за истории с квартирой, которую она продала, а после заявила, что действовала под влиянием мошенников. Суд признал сделку недействительной и вернул жилье артистке, покупательница квартиры лишилась. Подобные случаи есть и в практике адвоката из Архангельска Дмитрия Дерена. Юрист рассказал, как не попасться на «схему Долиной», покупая квартиру у пенсионеров.

В России участились случаи, когда пожилые люди продают недвижимость добросовестным покупателям, а затем обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной. Обычно такие иски мотивируются тем, что пенсионер не отдавал отчёта своим действиям, находился в заблуждении или был введён в него третьими лицами.

Особое внимание к этой проблеме возникло после громкой ситуации с певицей Ларисой Долиной. Кстати, её дело назначено к рассмотрению в Верховном Суде РФ на 16 декабря 2025 года. Полагаю, что принятое решение может стать практикообразующим для всей России.

Долина, по сути, ссылалась на статьи 177 и 178 ГК, говоря, что в результате действий мошенников не могла понимать значение своих действий (177 ГК), заключила сделку под влиянием заблуждения (178 ГК), продажа квартиры осуществлена по цене, существенно ниже рыночной.

В обоснование иска указала, что её воля не была направлена на отчуждение квартиры, а совершает сделку по указанию представителя власти, для поимки преступников и сделка носит мнимый характер.

В итоге суд посчитал доказанным наличие оснований статьи 178 ГК РФ, признал сделку недействительной в виду нахождения Долиной под влиянием заблуждения.

Во-первых, нужно оценивать обстоятельства вокруг продавца:

• возраст, общее состояние, адекватность поведения;

• цель продажи;

• соответствие стоимости рыночной цене;

• отсутствие давления со стороны третьих лиц.

Если цена существенно занижена, а поведение пенсионера вызывает сомнения, лучше отказаться от сделки.

Во-вторых, важно фиксировать каждый этап взаимодействия с продавцом:

• первоначальный осмотр объекта;

• беседу с собственником;

• обсуждение условий;

• подтверждение добровольности воли.

Желательно, чтобы в сделке участвовали риэлтор, юрист и нотариус. Нотариальное удостоверение значительно снижает риски оспаривания.

Многие покупатели дополнительно фиксируют ключевые этапы на видео — это допустимая мера предосторожности.

Также стоит уточнить состояние здоровья пожилого продавца: наличие заболеваний, эпизодов госпитализации, когнитивных нарушений. В спорных случаях стороны даже запрашивают справку о дееспособности.

Важно выяснить, где продавец планирует проживать после сделки, чтобы избежать будущих конфликтов.

Для расчётов оптимально использовать безналичные инструменты, например аккредитив, при котором продавец получает деньги только после перехода права собственности.

Также Дмитрий Дерен дал советы, как снизить риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

«Схема» Долиной стала народным мемом. Почитайте, почему певицу даже отменяют в соцсетях.