Выгодно, но не всем: кому реально купить квартиру в Архангельске, а кому нет

— Какие тенденции сейчас вы видите? На что чаще берут ипотеку жители Архангельска: на новостройки или вторичное жилье? И по каким ставкам?

— Порядка 80% выдачи — это льготные ипотеки. Большая часть — арктическая под 2% и семейная под 6%. В, основном это новостройки. Также сейчас набирает в последние месяцы популярность строительство загородных домов.

По базовым рыночным ставкам, конечно, у нас с лета 2025 года было снижение с 21% до 14,5% ключевой, но оно, на самом деле, не так сильно сработало. Всё равно сейчас рыночная ипотечная ставка достаточно высокая. Хоть базовая указывается 16,5%, мы видим, что по факту реальная рыночная ставка идет от 18% до 21%. Чтобы ставка была в районе 16,5%, должен быть большой первоначальный взнос — 70-90%.

Считаю, что вот прямо по рыночной ставке сейчас ипотеку брать не стоит. Грубо говоря, студия стоит 4,5 млн, 20% первоначальный взнос на новостройки. Остается 3 600. Если по рыночной ставке человек берет, у него платеж будет в районе 55—65 тысяч в месяц. Я бы действовал продумано, потому что всё-таки платеж огромный. Надо взвешивать свои усилия и на случай, если что-то произойдет с работой, с экономической ситуацией, нужно, чтобы вы могли всё равно оплатить ипотеку.

По рыночной ставке люди в большинстве случаев берут на какие-то небольшие суммы. Допустим, квартира стоит 6 млн, снизилась ключевая, деньги лежали на вкладе, стало не так выгодно держать их, решили вложиться в квартиру. У них большая часть есть наличными и не хватает там 800 тысяч — полтора миллиона, и, соответственно, они выбирают рыночную ипотеку. Либо также берут краткосрочно, либо с надеждой на рефинансирование в дальнейшем.

— Ждать ли снижения рыночной ставки? В каком ритме и до каких значений она может опуститься?

— Снижение рыночных ставок зависит от двух факторов. Это ключевая ставка, которая устанавливается Центробанком. Соответственно, у Центробанка постоянно идут споры, дилеммы насчет того, что если они начнут сильно, динамично снижать ставки, то, соответственно, в стране может быть гиперинфляция. С другой стороны, если они ставки вообще оставят, будут немножко как-то повышать, то, соответственно, у бизнеса и у экономики дела пойдут не очень хорошо.

И второй момент — все банки закладывают разницу между ключевой ставкой и рыночной, так сказать, наценку, исходя из определенных рисков. Сейчас они видят риски: нестабильная ситуация по кредитам, заемщики могут не платить, происходят сокращения, бизнес закрывается и так далее. Поэтому остается у нас вот эта надбавка высокая.

Снижение, скорее всего будет, но так же, как аккуратно Центробанк шел, примерно на 0,25-0,5 в месяц. То есть если смотреть на конец года, то, скорее всего, будет еще снижение на 1—2%.

— Это снижение сыграет какую-то значительную роль?

— Мы подводили статистику, когда будет всплеск, и люди начнут больше брать, — когда реальная рыночная ставка будет в районе 14-15%. Тогда как раз будет более оживленный рынок. К таким ставкам мы примерно придем уже в 2027 году. А прям хорошие прогнозы мы даем на 2028 год.

— Вы уже упомянули про случаи, когда ипотеку берут по рыночной ставке с надеждой на рефинансирование. Во всех ли случаях можно пересмотреть условия ипотечного договора? Охотно ли банки в таких ситуациях могут идти навстречу клиентам?

— Банк проверяет кредитную историю. Если заемщик набрал кредитных карт, кучу кредитов, то риски определенные есть. А так у нас каждую неделю приходят один-два клиента, которые делают рефинансирование. Нужно, чтобы с момента взятия ипотеки прошло полгода. После этого можно делать рефинансирование каждый полгода. По рефинансированию ставка сейчас 18,1%. И у нас есть клиенты, которые приходят со ставкой 23%, и переходят на 18,1%.

— Как снижение рыночной ставки повлияет на стоимость жилья на первичном и вторичном рынке? Как вообще за последнее время изменились цены на недвижимость в Архангельске?

— Снижения цен на новостройки ждать не стоит. У нас все новостройки сейчас идут по арктической ипотеке под 2%. Себестоимость самого строительства для застройщика будет ниже, если снизятся цены. Поэтому будет рост в любом случае, но плавный. За последний год, если брать среднее по новостройкам, цены выросли на 5-6%.

На вторичном рынке на текущий момент у нас происходит стагнация, цены не растут, и люди сейчас очень активно торгуются. Если смотреть сайты по недвижимости, цены заявлены одни, но мы видим реальные сделки, которые проходят. То есть выставили квартиру, квартира висит, не продается, приходит реальный покупатель, и люди идут на торг. У нас есть случаи, когда на 300, 400, 500 тысяч удавалось сторговаться.

Когда упадут ставки, по новостройкам, я думаю, скорее всего, рост останется в районе 5-6%. На вторичном рынке, который долгое время у нас спал, будет более динамично расти стоимость.

— Больше всего в регионе работает, как вы уже сказали ранее, арктическая ипотека. Можете перечислить категории, кто подходит под нее?

Молодые семьи до 35 лет. Это могут быть, допустим, мать до 35 лет с ребенком, не в браке, отец до 35 лет с ребенком не в браке, семьи до 35 без детей, семьи до 35 лет с детьми.

Участники СВО и члены их семей.

Работники ОПК. Тот, кто взял ипотеку по данной категории, должен раз в полгода ее подтверждать. Без подтверждения ставка должна вырасти до рыночной.

Врачи, учителя, все сотрудники бюджетных организаций обучения и здравоохранения тоже подходят под арктическую ипотеку. Дворник в школе может взять арктическую ипотеку. Конечно, надо проработать от трех месяцев. И есть условие, чтобы он в этой сфере после взятие арктической ипотеки работал, не менее пяти лет.

И, если еще брать категории, которая не так популярны, это переселенцы с новых регионов и те, кто взял арктический гектар, но такого мало.

— А есть ли какие-то возрастные ограничения? Могут ли взять арктическую ипотеку, например, пенсионеры, которые трудоустроились в образовательную организацию или медицинскую?

— Если самый популярный возрастной ценз берем, который в большинстве банков, — это до 75 лет. Соответственно, если пенсионер, ему условно 62 года, устроился работать, допустим, в здравоохранение, он может взять ипотеку только на 13 лет до момента, пока ему не исполнится 75 лет.

— Станет ли сложнее взять льготную ипотеку? В каких программах уже ужесточаются условия?

— По семейной ипотеке важно проговорить момент, что у нас произошли в феврале изменения. Раньше после развода отец, зарегистрированный с ребенком, мог взять семейную ипотеку и мать, зарегистрированная с ребенком, могла взять семейную ипотеку. Теперь государство ограничило эту возможность. И была ситуация. Мать с ребенком взяла семейную ипотеку первая. Отец, не зная этого, тоже на нее подался, ему всё одобрили, он вышел на сделку. Но когда данные ушли в «Дом.рф», ему сказали, что в вашей семье уже была проведена сделка по семейной ипотеке, и ставку подняли до рыночной. То есть теперь надо прямо всё досконально проверить, что бывшая вторая половина не воспользовалась семейной ипотекой.

Сначала можно было неограниченное количество семейных ипотек делать, потом ввели ограничения, что одна ипотека на семью, но люди стали активно пользоваться тем, что разводились и брали две ипотеки. Сейчас государство хочет, чтобы кредит был более целевым, чтобы квартиры покупали не инвесторы. Соответственно, пришли к такому сценарию, что если есть ребенок в семье, и вы развелись, всё равно только одна семейная ипотека дается.

— Ещё говорят, что хотят повысить ставки, в зависимости от того, сколько у семьи детей.

— Да. Сначала я слышал, что планировалось делать дифференциацию: один ребенок — 12%, два ребёнка — 8—10%, три ребенка — 6%. Последнее, что я слышал, планируется вводить 12% — если один ребенок, за второго ребенка — 6%.

— Обсуждают, что нужно облегчить условия для молодежи, ввести первоначальный взнос 3% и понизить ставку до 6%. Насколько это вообще осуществимо, на ваш взгляд?

— Я слышал, что просто один из депутатов это предложение высказал, возможно, для поднятия своего рейтинга. Но, по моему мнению, это очень маловероятно. У банков сейчас даже повышенные требования для проверки заемщиков, потому что нестабильная достаточно ситуация. И первоначальный взнос — это один из таких факторов, на которые банки ориентируются, смотрят, что человек накопил средства, он сможет платить. Тем самым они снижают риски. Если брать историю, были лет, может, шесть, назад снижения ставок по первоначальному взносу до 10—15%. Но в текущей ситуации это очень маловероятно.

— В крупных городах застройщики вводят специальные условия на первоначальный взнос и ипотечный платеж, когда заемщики могут платить по низкой ставке в течение определенного периода. Есть ли у местных застройщиков подобные программы?

Такие варианты можно подобрать, они есть. Знаю точно, что даже два застройщика дают рассрочку на первоначальный взнос на время строительства, можно выплачивать эту рассрочку равными платежами до момента сдачи дома в эксплуатацию. И, соответственно, дом сдается в эксплуатацию, и человек уже берет в тот момент ипотеку, под которую он подходит. Хороший вариант. Можно взять ипотеку, сразу выйти и тоже первоначальный взнос сделать в рассрочку.

Ещё на время строительства есть акции у застройщиков по семейной ипотеке. Она сейчас 6%, но застройщик на время строительства снижает до 2%. Также есть небольшие застройщики, порядка пяти ЖК знаю, на которые это распространяется, они снижают ставку по арктической ипотеке с 2 до 0,6%. Это практически квартира в рассрочку.

Есть также программа на одном ЖК. Застройщик ввел акцию, что по базовой ставке можно взять ипотеку под 9% на время строительства. И сдается этот дом в июле 2029 года. С большей долей вероятности у нас к тому времени снизится ключевая ставка, снизится рыночная ставка. Соответственно, заемщик берет базовую под 9%, платит нормальный, не такой высокий платеж, и к тому моменту, когда дом сдается, он делает рефинансирование по текущей ставке. И даже если она будет выше, он уже переехал со съемного жилья в свою квартиру. Такой вариант как один из выходов.

Единственное, я вижу сложность, если у человека нет жилья на данный момент и ему нужно оплачивать съем квартиры и параллельно вносить вот эти взносы первоначальные. Выходить на ипотеку — это тоже сумма какая-то определенная. Если на данный момент не получается, то, возможно, есть смысл пережидать.