«Город может остаться без тепла»: застройщик рассказал о проблемах с коммунальными сетями Архангельска

Коммунальные сети Архангельска сильно изношены. Городские и областные власти сообщали, что системы отопления, водоснабжения и канализации прохудились на 75%. Тем не менее активная застройка города продолжается. У некоторых жителей и экспертов такая динамика вызывает опасения, они говорят, что старые трубы не рассчитаны на новые нагрузки. Мы решили взглянуть на проблему с другой стороны — глазами застройщиков. На условиях анонимности пообщались с представителем одной из строительных компаний Архангельска. Оказалось, что коммунальные проблемы и им доставляют немало хлопот.

Представитель застройщика утверждает, что главная проблема Архангельска сейчас — это не столько большой износ сетей, сколько отсутствие в городе резервных станций снабжения.

— Проблема гораздо сложнее и глубже, чем сильный износ труб. Во-первых, это вопрос об источниках коммунальных ресурсов. В Архангельске большая часть города — более 85% потребителей — получает теплоснабжение от единственного централизованного источника — Архангельской ТЭЦ. То есть если что-то случается на ТЭЦ или на головных трубопроводах (выводах от станции), то 85% города может просто остаться без тепла — резервного источника генерации нет! То же самое — с водоснабжением и водоотведением. Для большей части города у нас есть единственный водозабор, центральные водоочистные сооружения на Ленинградском и единственные центральные очистные сооружения канализации — в Северном округе, на бывшем СЦБК.

Из-за того, что источники ресурсов в городе одни, увеличиваются не только риски, но и протяженность труб, содержать которые сложно.

— Возьмем, например, тепло. Теплоноситель у нас подается от ТЭЦ — на Варавино и в Майскую горку. Это далеко. Одно дело — подать тепло на расстояние 1 км, совсем другое — на 20 км. В итоге получается очень большая протяженность трубопроводов. А чем больше система, тем выше затраты на ее содержание, тем выше потери, тем больше вероятность неисправностей и износа в целом. Таким образом, констатируемый сейчас высокий износ инженерных коммуникаций имеет причину, в том числе и в их неоправданной протяженности.

Такая же проблема существует в сетях канализации и водопровода. Большая протяженность труб требует большого количества насосов. Для обеспечения водой левобережной части Архангельска трубы приходится проводить через Северную Двину. Это тоже повышает затраты на ремонт и содержание.

— В том же Северодвинске не просто так было простроено две ТЭЦ. А в Новодвинске теплоснабжение жилфонда обеспечивает градообразующее предприятие.

Проблемы с коммунальными сетями непосредственно касаются застройщиков. Чтобы начать строительство дома в Архангельске, нужно получить разрешение от ресурсоснабжающих организаций. Коммунальщики должны проверить и подтвердить, что смогут обеспечивать дом водой, светом и теплом в нужном объеме. Сейчас даже в центре Архангельска есть районы, где из-за старых сетей строительство невозможно.

— Если у ресурсоснабжающей организации нет необходимых объемов или существующие сети не позволяют этот объем подать, то организация просто не выдает техусловия (разрешение. — Прим. ред.) на подключение. В Архангельске есть участки в центре города, в Ломоносовском округе, где застройщики годами не могут получить техусловия и, соответственно, не могут приступить к реализации своих проектов. А это прямые убытки и не построенные квадратные метры нового жилья, — рассказывает наш собеседник.

В случае согласования строительства именно коммунальщики несут ответственность за обеспечение домов светом, водой и электричеством. Поэтому в их интересах одобрять только подходящие по характеристикам проекты.

— То есть владельцы сетей, выдав техусловия, тем самым подтверждают, что эти новостройки не повлияют на существующий баланс коммунальных ресурсов, а текущее состояние сетей позволяет их реализовать.

Часто застройщикам самим приходится вкладываться в инфраструктуру города, чтобы строительство разрешили.

— Нам могут выдать технические условия, которые предусматривают строительство новых либо реконструкцию существующих сетей. Например, застройщик должен будет оплатить проектирование и строительство нового участка теплотрассы, канализации или трубопровода.

Чаще всего компаниям приходится строить за свой счет ливневые канализации и электростанции.

— Только 30% территории Архангельска имеет сети дренажно-ливневой канализации. Поэтому практически на всех новостройках застройщики за свой счет строят сети ДЛК. Дефицита электрических мощностей в городе нет, но есть проблемы с распределительными системами. Поэтому застройщики, чтобы обеспечить новостройки электроэнергией, должны за свой счет строить новые электроподстанции.

При этом услуги подключения домов к инженерным сетям стоят денег:

— Тарифы устанавливает правительство Архангельской области. И по этим тарифам застройщики платят за каждую новую гигакалорию тепла, за каждый киловатт электроэнергии, за каждый кубометр воды. В среднем эти расходы составляют от 3 тыс. рублей с квадратного метра, если говорить о жилье. Где-то эта цифра может быть и больше. То есть чтобы построить жилой дом в 10 тыс. кв. м — это 200–250 квартир, — нужно сразу найти 30 миллионов рублей, еще до того, как вы начали строительные работы, не говоря уже о продажах.

От горожан можно услышать, что из-за новостроек увеличивается количество аварий, а в соседних с ними домах появляются проблемы. Представитель застройщика утверждает, что связи между появлением новых домов и коммунальными авариями в городе нет.

—  Отключений в новостройках и в районах, где они расположены, на самом деле не больше, чем во всем городе, в других его районах. Прямой связи между появлением новостроек и увеличением числа отключений на сетях ресурсоснабжающих организаций нет. Это легко проверить. Откройте сайт администрации Архангельска и посмотрите объявления об отключениях 10 лет назад. Их не меньше, чем сейчас. И, кроме того, в Маймаксе или Исакогорке неисправности на коммунальных сетях происходят постоянно, хотя там нет никакого нового строительства.

Представитель застройщика считает, что строительство новых домов позитивно сказывается и на состоянии коммунальных сетей, и на городской экономике. Если строительство новостроек прекратить, то город многое потеряет.

— Во-первых, прекращение строительства нового жилья означает сокращение предложения — цены на жилье вырастут, оно станет менее доступным. Во-вторых, застройщики перестанут инвестировать средства в реконструкцию сетей, оплачивая ресурсоснабжающим организациям техническое присоединение новых объектов, т. е. средств на модернизацию коммунальных сетей станет меньше. В-третьих, каждый занятый в строительной отрасли работник обеспечивает занятость 6–7 человек в смежных отраслях. Поэтому любой спад в строительстве означает серьезные проблемы в экономике в целом. И это помимо снижения налоговых платежей в бюджеты всех уровней, что напрямую ударит по социальной сфере. Кроме того, желающие приобрести новостройки всё равно останутся, но они будут их покупать в других городах, еще больше наращивая отток населения из Архангельска. Чем больше мы строим здесь, тем больше здесь остается жителей.

Застройщик не согласен с распространенным мнением о том, что в Архангельске возводится столько домов, что покупать квартиры в них некому:

— Нужно четко понимать: если мы говорим о коммерческом жилье, то в Архангельске его строится ровно столько, сколько покупается. Никто из застройщиков не будет работать в убыток, этого не позволит существующая система финансирования долевого строительства жилья. Поэтому те объекты, которые сейчас строятся, обеспечены платежеспособным спросом, и на них есть техусловия. Ресурсники гарантируют их подключение без ущерба для сетей.

Представитель застройщика рассказал, какие пути решения коммунальных проблем возможны в Архангельске.

— Если говорить о перспективе, то есть несколько путей решения проблемы инженерных сетей, и осуществлять можно все варианты параллельно.

Собеседник 29.RU считает, что компании ТГК-2 под силу обновить и модернизировать уже существующие сети:

— Первый вариант — это строительство нового головного вывода с Архангельской ТЭЦ и реконструкция существующих сетей. Реализация этого варианта зависит от объема и приоритетов инвестиционной программы собственника ТЭЦ и теплосетей — ПАО «ТГК-2». В принципе, тех средств, что собирает компания в Архангельске как с населения у других потребителей за тепло, так и с застройщиков за техприсоединение должно вполне хватить на серьезные инвестиции. Но закончившаяся в прошлом году 10-летняя программа ТГК-2 предусматривала инвестиции в ремонт и модернизацию генерирующих мощностей и теплотрасс в объеме 10,1 миллиарда рублей, и только 1,5 миллиарда рублей за 10 лет пришлось на долю Архангельска. Будут ли пересмотрены приоритеты финансирования? В конечном счете всё упирается в проблему тарифного регулирования.

Однако понять, куда и как распределяются деньги с тарифов в Архангельске, говорит собеседник, очень трудно.

—  В Архангельске статус единой теплоснабжающей организации и гарантирующего поставщика теплоснабжения имеет ТГК-2. Но при этом есть еще 10 теплоснабжающих и теплосетевых организаций. А тариф на теплоснабжение — единый. Взаимоотношения всех участников этой системы настолько запутанны в организационном, юридическом, имущественном, финансовом плане, что для того, чтобы в них разобраться и понять, куда идут деньги, нужно специальное расследование. Открытых данных по внутренней экономике ТГК-2 нет.

Еще один вариант, который улучшит ситуацию с теплоснабжением — строительство новой ТЭЦ.

— Например, строительство когенерационной газовой ТЭЦ в Майской горке, которая сможет обеспечить мощности по теплу и электричеству не только для новой застройки в этом районе, но и тепло-, электроснабжение южной части Архангельска. Это существенно сократит потери на сетях, перераспределит баланс по давлению теплоносителя, что будет способствовать снижению аварий. Кроме того, она может быть и резервным источником в случае проблем на Архангельской ТЭЦ. И в принципе создаст альтернативу монополии ТГК-2.

Третий вариант — это строительство газораспределительных сетей и индивидуальных котельных для новых жилых домов.

— Он уже реализуется некоторыми застройщиками в той же Майской горке. Но нужно понимать, что прокладка газопроводов и постройка котельных также требуют серьезных инвестиций, а в центральной части Архангельска затраты будут сопоставимы с реконструкцией существующих теплотрасс.

Несмотря на существенный износ сетей водоснабжения, представитель застройщика отмечает, что трубы в городе постепенно обновляются:

— Здесь ситуация в целом улучшается. Реализован проект строительства резервного кольцевого водовода, что существенно улучшает надежность водоснабжения центральной части Архангельска. На очереди еще несколько проектов по реконструкции сетей.

А вот с системой канализации есть проблемы, которые необходимо решать, говорит собеседник 29.RU.

— Серьезной проблемой является износ канализационных сетей и наличие системы общесплавной канализации. Но полагаем, что у ресурсоснабжающей организации, в концессии у которой находятся сети водоснабжения и водоотведения, есть достаточный объем средств, собираемых в Архангельске для решения этой задачи.

Представитель застройщика считает, что для улучшения ситуации необходимо вмешательство областных властей. Именно они должны комплексно решить важную для города проблему:

— В любом случае нужны серьезные политические решения. Прежде всего — на уровне региона, поскольку именно там утверждаются как тарифы, так и основополагающие документы градостроительного планирования. Ведь только по 12 уже заключенным договорам КРТ в Архангельске до 2030 года запланировано строительство более 500 тыс. кв. м нового жилья. А есть еще масштабные инвестпроекты, строительство жилья по госпрограммам, а также необходимость в новых объектах социальной инфраструктуры, которые также необходимо обеспечить коммунальными ресурсами.

Подробнее о проблеме коммунальных сетей и о том, как с ней планируют справляться власти, мы рассказывали в большом материале.

Обо всём важном и интересном мы рассказываем на наших площадках в соцсетях. Самое активное обсуждение местной и федеральной повестки, подробности, фото и видео — в нашем сообществе во «ВКонтакте», самые оперативные новости — в нашем канале в Telegram.