В Архангельске появляются первые кирпичные аварийки: чего ждать жильцам старых домов

В Архангельске вслед за деревянным жилым фондом начали признавать аварийными кирпичные и шлакоблочные дома. Пока их не так много и большая часть находится на Левом берегу. Какова вероятность, что в будущем этот список пополнят сталинки, хрущевки и панельки, что приводит каменные здания к разрушению и есть ли надежда, что их когда-нибудь расселят, — на эти вопросы 29.RU ответил опытный архитектор Дмитрий Яскоркий.

По словам Дмитрия Яскорского, старые недеревянные дома, построенные в советские годы, довольно прочные:

— Есть разные классы долговечности. Первый класс — 100 лет. Те же дома первых массовых серий, построенные в 60-х годах, 62-м, 63-м, считайте, что говорить о их надежности и безопасности в них проживания можно в 2062-м, 2063-м году, не раньше, — отмечает архитектор.

Главная же причина ветшания зданий, уточняет эксперт, — их ненадлежащее содержание:

— Действительно, есть дома каменные, еще кирпичные дома и шлакоблочные, построенные в 40-х, 50-х, 60-х годах, в советский период, которые находятся в плохом состоянии. С точки зрения технической, при нормальном сбережении имущества они способны проработать успешно вполне и 100, и 200 лет без того, чтобы прийти в аварийное состояние. Поэтому это всегда человеческий фактор и это всегда последствия недобросовестного содержания этих зданий.

Стоит учитывать и тот факт, что основная масса домов, которые уже признаны аварийными, возводилась на внебюджетные средства и приватизировалась в тот период, когда на ремонт не было денег.

— В подавляющем большинстве все эти дома строились в свое время за счет так называемых ведомственных источников, — поясняет Дмитрий Яскорский. — То есть жилой фонд был на балансе заводов, фабрик. Выдавались квартиры работникам этих предприятий. И содержались [дома] этими предприятиями. Так было устроено в советское время. Пришла перестройка, предприятия перестали быть государственными. Естественно, содержание, так скажем, непрофильных активов, домов культуры, поликлиник, жилого фонда, всё это акционерам совершенно неинтересно. Поэтому было правильно в свое время принято решение о передаче всего этого жилого фонда местным советам.

Сейчас мы все платим отчисления на капитальный ремонт, за счет этих средств меняются лифты, коммуникации и так далее. То есть какой-то источник финансирования сегодня, слава богу, найден. В те годы его и просто не было. Поэтому состояния этого фонда везде разное. Где-то лучше, где-то хуже. И вот так случилось, что район Левого берега оказался по этим каменным домам в «лидерах».

Как добавил архитектор, из-за продолжительных проблем с отоплением в 90-х каменных аварийных домов в Архангельске могло бы быть значительно больше:

— Было хроническое недофинансирование жилого фонда, общая ситуация в стране была очень тяжелой. Архангельск не избежал этой участи — не было денег на отопление многоквартирных жилых домов, были перебои с топливом, поэтому некоторые районы не получали необходимую температуру теплоносителя для нормального содержания домов. Скажем, первые панельные дома на Варавино могли бы прийти к аварийному состоянию вполне, потому что за летний период отсутствия отопления влага накапливается из воздуха в несущих конструкциях, и она должна высохнуть, уйти из панелей. И таким образом панели начинали вымораживаться, у них накапливалась эта влага один год, второй, третий.

В первую очередь, как подчеркивает Дмитрий Яскорский, нужно обращать внимание на состояние подвалов зданий, чтобы не допустить их преждевременного разрушения.

— Подтопление подвалов стоками, кондиционными, водопроводными, из-за ржавеющих труб, замачивания фундаментов и, естественно, возможности неравномерной осадки этих фундаментов. Тогда возникают трещины, тогда возникают возможности обрушения тех или иных частей того или другого здания.

Быстрее всего, по словам архитектора, изнашиваются такие конструкции домов, как инженерные коммуникации, системы отопления, водопровода и канализации:

— Но это всё заменяемо. И по капитальному ремонту все эти конструкции меняются. Так же, как и текущая крыша — она тоже способна к ремонту.

Еще одно слабое место у домов, построенных не из дерева, — балконы. В пример Яскорский приводит здания на углу Чумбарово-Лучинского — Володарского:

— Это старые здания, которые не так давно прошли ремонт. Инженерные коммуникации, я знаю, меняли. Фундаменты у них в хорошем состоянии, нет каких-то вот неравномерных осадок. Но вот наружный край балконов подвержен атмосферным осадкам, коррозии, обнажается арматура несущая. И при самом замечательном уходе опасность обрушения этих конструкций со временем нарастает. Когда-то могут начинать отваливаться с них фрагменты, скажем так, именно по наружному краю.

Такая же ситуация — с панельными домами первых массовых серий.

— По типу Садовой, 19, всем известный дом. Там тоже балконные плиты активно коррозируют и начинают отваливаться части. Можно ли это спасти? Можно. Но это требует очень большой работы. Это невозможно исправить, просто нанеся очередной слой штукатурки на этот обветшавший край. По моему разумению, нужно делать новую опалубку у этих балконов и новые железобетонные конструкции для того, чтобы он еще мог спокойно проработать лет 50.

Что касается материалов, которые используются для строительства домов, то, по словам архитектора, самые долговечные постройки сделаны как раз из кирпича:

— Более спокойно себя ведут, если говорить о кирпичных домах, просто кирпичи. Кирпичные конструкции с несущими стенами, в том числе из пустотелого кирпича, абсолютно надежные, и нет сомнений, что они могут простоять и 300 лет спокойно.

К домам высокой прочности он относит и монолитно-каркасные здания.

— Каркасные дома, которые строятся в огромном количестве, достаточно надежны с точки зрения безопасности по несущим конструкциям. Железобетонный монолитный каркас, монолитные перекрытия — всё это создает устойчивую несущую систему, — объясняет эксперт.

А вот пенобетонные блоки вызывают у Дмитрия Яскорского сомнения:

— Пеноблоки, из которых в целях экономии уже строят ограждающие конструкции домов, снаружи их утепляют, вот как долго будут работать эти пеноблоки, насколько они будут долго работать, воспринимать зимние температуры, интенсивные нагревы снаружи, пока трудно сказать. Это относительно новый материал, хоть он и прошел все необходимые сертификации. Но никто не знает, что будет с этими конструкциями, скажем, через 30 лет.

Что же выгоднее для бюджета: отремонтировать обветшавший дом или признать его аварийным для последующего расселения? На этот вопрос у Дмитрия Яскорского нет однозначного ответа.

— Нет какой-то четкой ориентации в этом отношении, что дешевле — отремонтировать или расселить и снести. Все зависит от оценки стоимости работ, необходимых для проведения ремонта. Возможно, будет интереснее отремонтировать и обратно вернуть жильцов, с расселением в любом случае во временный жилой фонд. Или выгоднее переселить людей в новое жилье, а этот дом снести и отдать его под комплексную застройку. Каждый случай индивидуален. Здесь нет какой-то априори формулы.

При этом расселять старые каменные дома в Архангельске, как уверен наш собеседник, начнут нескоро:

— Я не думаю, что при нашей жизни. Это будет, я думаю, дело следующих поколений. У нас слишком много других задач. И в первую очередь это расселение деревянного аварийного жилого фонда. И это, наверное, 90% всего объема жилья. Сначала надо закончить эту задачу, а потом переходить на следующий этап.

Что касается 11 зданий, которые уже признаны аварийными, то архитектор не видит здесь острой проблемы:

— Это не та цифра, о которой нужно переживать. Да, переживать надо людям, которые там живут. И ими заниматься надо, и расселять эти дома очевидно надо, раз они официально признаны аварийными. Здесь уже нет альтернатив никаких в этом отношении. Но это пока не носит массовый характер у нас в Архангельске.

Как можно заметить, неплохие шансы на расселение есть у авариек, которые находятся в центре города. Если говорить о каменных зданиях, то пока этот статус имеет только четырехэтажный дом на Гагарина, 8.

Дмитрий Яскорский видит перспективу в комплексной застройке всего района.

— Я не вижу больших проблем в том, чтобы привлечь коммерческий интерес к застройке на Гагарина и переселиться с помощью средств, которые выручают застройщики в совокупности вместе с бюджетными усилиями. Можно построить новую улицу с расселением домов, получить новое жилье, комфортабельное и качественное. В центре города всё-таки есть коммерческий интерес на строительство здесь многоквартирных домов более высокой этажности.

Другая ситуация на Левом берегу, в Маймаксе. Вы просто туда не притащите сегодня застройщиков частных на эту территорию, пока есть спрос там, где метр дороже.

Как добавил Яскорский, пока в Архангельске всё же нет такой необходимости в строительстве нового многоэтажного жилья на месте тех же хрущевок, как, скажем, в Москве.

— Это уникальная ситуация, совершенно не характерная для всей огромной нашей России, поскольку Москва — это центр притяжения любой инвестиционной привлекательности. Строится в огромном количестве жилой фонд самыми разными застройщиками, обладающими огромными ресурсами финансовыми, поскольку есть спрос. Причем спрос не только москвичей, а вообще всех граждан, желающих получить там ликвидную недвижимость.

Поэтому инвесторы предложили сносить, расселять в пятиэтажные хрущевки и вместо них строить 15-этажные дома, обычно монолит-каркасные. И это выгодно, потому что расселили 500 человек, квартиры приобрели 3 тысячи человек, на месте 500 квартир построили 3 тысячи квартир. Получается, всё равно инвесторам это очень-очень интересно, потому что цены на продажу метров в Москве, мягко говоря, существенно отличались и отличаются. Поэтому объективно [архангельские] хрущевки могут еще стоять долго и долго.

Ранее мы также показывали, как выглядит один из ветхих кирпичных домов на улице Тяговой и дом из шлакоблока на Локомтивной.

Еще стало известно, что в Архангельске запустят программу софинансирования для обновления фасадов жилых домов по программе капремонта.

Что касается расселения деревяшек, то вот несколько актуальных материалов на эту тему:

Губернатор объяснил, почему в Архангельской области такие цены за выкуп аварийного жилья.

Определили список городов и сел: как теперь будут расселять ветхое жилье в Архангельской области.

«Дом не аварийный, нас по КРТ не тронут»: юрист из Архангельска считает это большим заблуждением.

В Архангельске продолжат расселять аварийные дома: сколько денег на это потратят в ближайшие 10 лет.