«Дом не аварийный, нас по КРТ не тронут»: юрист из Архангельска считает это большим заблуждением

Если оценивать программу КРТ, больше всего удивляет, что выселить на задворки и за копейки могут даже из дома, который не признан аварийным. То есть люди сделали внутри ремонт, благоустроили вокруг территорию, организовали свою жизнь с учетом доступности важных объектов. Но коммерческие планы по застройке в миг могут разрушить этот комфорт.

29.RU обратился к адвокату Юрию Шарову, который занимается защитой прав горожан, попавших в подобную ситуацию. Реально ли в таком случае отстоять свое жилье или хотя бы получить соразмерную рынку компенсацию? Эксперт поделился своими выводами и наблюдениями по разным кейсам.

Миф о том, что под комплексное развитие территорий (КРТ) могут попасть только аварийные дома, к сожалению, давно не соответствует реальности в российских реалиях. Профильный закон действительно допускает включение в зону КРТ вполне крепких, неаварийных домов, если территория признана подлежащей комплексному развитию. И именно это сегодня вызывает наибольшее социальное напряжение.

В моей практике в были ситуации, когда под КРТ попадали двух- и трехэтажные дома 1950–1960-х годов, которые формально не являлись аварийными. Люди в них жили десятилетиями, делали капитальные ремонты за свой счет, благоустраивали дворы, учитывали инфраструктуру — школы, поликлиники, работу рядом с домом. Но после включения в программу КРТ их фактически ставили перед фактом: либо выкуп, либо расселение по условиям, которые предлагаются публичной властью.

Самый болезненный вопрос — это деньги. На практике компенсация почти всегда начинается с оценки, выполненной по заказу органа власти или застройщика. И очень часто эта оценка оказывается ниже реальной рыночной стоимости. Не потому что «кто-то обязательно злонамерен», а потому что применяются формальные подходы: средняя цена по району, без учета индивидуального ремонта, состояния дома, конкретного расположения, сложившейся социальной среды. Люди же ориентируются на тот рынок, по которому они реально могут купить равноценное жилье — а эти цифры, как правило, выше.

Можно ли отстоять жилье полностью, то есть не допустить изъятия? Честный ответ: это крайне сложно. Судебная практика сегодня в целом складывается в пользу публичных интересов и градостроительного развития. Если все формальные процедуры соблюдены — решение о КРТ принято надлежащим органом, проект планировки утвержден, выкуп предложен, — суды, как правило, признают изъятие законным. Полностью «заблокировать» КРТ удается редко и, как правило, только при серьезных процессуальных нарушениях: отсутствии публичных обсуждений, ошибках в документации, нарушениях порядка включения дома в границы КРТ.

А вот добиваться справедливой компенсации — реально, и это основное направление защиты. Практически в каждом втором деле, где собственники не соглашаются с первой оценкой и заказывают независимую экспертизу, разница в стоимости составляет от 20 до 60 процентов. Были случаи, когда через суд удавалось увеличить выкупную цену почти вдвое по сравнению с первоначальным предложением. Суд в таких спорах оценивает уже не абстрактные «нормативные» цифры, а конкретную рыночную стоимость конкретной квартиры.

Отдельная проблема — это защита права на привычную среду жизни. Закон сегодня практически не учитывает социальные факторы: близость к работе, школе, лечению, сложившиеся соседские связи. Компенсация считается в рублях или квадратных метрах, а не в качестве жизни. И это один из ключевых перекосов механизма КРТ, который мы видим на практике.

Мой главный вывод по итогам нескольких лет работы с такими кейсами:

1. Пассивная позиция почти всегда приводит к потерям. Если человек просто принимает первое предложение о выкупе — он, как правило, теряет деньги.

2. Судиться имеет смысл почти всегда — хотя бы за увеличение компенсации.

3. Чем раньше собственник подключает юриста и оценщика, тем выше шансы получить действительно рыночную сумму.

4. Надеяться на то, что «раз дом не аварийный, нас не тронут», — сегодня уже опасное заблуждение.

КРТ как инструмент развития города, безусловно, нужен. Но в его нынешнем виде баланс между интересами застройки и интересами конкретных людей пока серьезно смещен не в пользу жителей. И пока этот баланс не будет скорректирован, конфликты вокруг расселения и компенсаций будут только нарастать. С учетом общей тенденции устаревания жилфонда, построенного в советское время, эта проблема будет крайне актуальной.

Читайте также

Архангелогородец столкнулся с неприятной ситуацией — его переселяют из центра города на окраину, в Зеленый бор. Вместо деревянного барака — панельная пятиэтажка, но такая резкая смена района ему не нравится — к чему пришел суд.

В Кемском поселке жителям предложили расселение по программе КРТ, но они проголосовали против.

В Соломбале два участка включили в программу КРТ. Ранее мы рассказывали, кто стал застройщиком на Ярославской.

Мы также рассказывали, кто застроит участок на Сульфате по КРТ на Ильича и на Добролюбова.