Жилье в Архангельске подешевело на 15 процентов

Ситуацию, сложившуюся на рынке вторичной недвижимости Архангельска в 2015 году, аналитики агентства недвижимости «Троицкий дом» назвали «рынок завышенных ожиданий продавцов». Начальные цены предложения квартир на момент обращения в агентства недвижимости редко соответствовали реалиям рыночной ситуации и заметно упавшему спросу.

Абсурдным выдалось начало 2015 года, когда, несмотря на снижение спроса и количества сделок, средние цены предложения выросли к маю на два-три процента. Затем пошло закономерное их снижение, которое по факту должно было составить хотя бы 5%, но этого не произошло – при поступлении квартир на продажу первоначальные цены предложения, как правило, ставились выше рынка.

Начало 2016 года началось с активного снижения средних цен предложения – к середине февраля цены уже упали на 1,5%. Для рынка недвижимости это довольно большая величина. Дальнейшее падение средних цен предложения будет закономерным и справедливым, потому что большая часть рынка так и выставляется по «ценам завышенных ожиданий».

Типичное поведение продавцов квартир в 2015 году можно посмотреть в следующей таблице.

«Зачастую ситуация по продаже квартиры выглядит так: продавец, обращаясь в агентство недвижимости, выставляет квартиру по максимальной цене или близко к ней, ориентируясь на другие, как правило, завышенные цены предложения, – объясняет ситуацию руководитель отдела вторичной недвижимости агентства недвижимости «Троицкий дом» Мария Каштанова. – Через две недели – месяц, когда по квартире нет ни звонков, ни показов, риелтор уговаривает продавца снизить стоимость. В этот период 10% продавцов снижают цену в среднем на 100 тысяч рублей. Если квартира не продается два месяца, уже треть продавцов начинает снижать цены. Через четыре месяца безуспешных продаж 60% квартир (выставленных в продажу именно четыре месяца назад) снижаются в цене в среднем на 8%. Это говорит о том, что цены предложения по большинству вариантов были очень сильно завышены».

Казалось бы, цены предложения снижаются за четыре месяца на 8% – почему тогда изменения индекса средних цен практически не происходит. Да потому, что на рынок постоянно поступают новые предложения по завышенным ценам, которые, впрочем, ждет та же участь – постепенное снижение до справедливой рыночной цены. Конечно, если продавец с риелтором действительно хотят продать квартиру.

Предложений квартир много, поэтому покупатели смотрят, как правило, большое количество вариантов и активно торгуются. Продавцам приходится уступать, и большая часть сделок проходит по ценам ниже средних цен предложения.

«На самом деле цены уже упали. В действительности, если взглянуть на рынок вторичной недвижимости с реальной стороны, мы увидим, что цены по части предложений уже упали на 10–15%, – уверенно говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом» Константин Файзулин. – Осталось только чтобы остальная, завышенная, часть рынка скорректировалась к этой, на наш взгляд, справедливой величине».

Так, аналитический отдел архангельского агентства «Троицкий дом» проанализировал 20 самых недорогих квартир в каждом сегменте рынка. Например, исходные данные по однокомнатным квартирам в пятиэтажных домах («хрущевки», «брежневки») в центре Архангельска представлены ниже.

Получается, если в конце 2014 года, «однушку» в центре города искали среди цен от 2 100 000 до 2 350 000, то в конце 2015 года 20 самых недорогих вариантов «влезают» в 2 000 000 рублей. Таким образом, цены по нижнему порогу упали уже на 15%. Вы сами понимаете, что большинство покупателей выбирает квартиру из числа самых недорогих предложений.

По остальным сегментам центральной части города данные представлены ниже.

Снижение цен на 20 самых недорогих квартир в своем сегменте в центре Архангельска за январь-декабрь 2015 года.

Видно, что цены на однокомнатные квартиры были более завышены, поэтому снизились значительнее других. Такая же ситуация с падением цен на часть квартир происходит во всех районах города.

«На мой взгляд, рецессия на рынке недвижимости продолжится до конца года, – говорит председатель «Гильдии риэлторов Архангельской области» Василий Лыткин. – Чтоб мы ощутили "дно", необходима платежеспособность населения. А вот это уже зависит от нескольких факторов. Во-первых, улучшение экономической ситуации в стране и регионе, чтоб люди не опасались потерять работу, чувствовали уверенность в завтрашнем дне. Необходимо развитие федеральных жилищных программ, развитие ипотечных программ. Но увеличение новых рабочих мест в нашем регионе не приостановит отток населения. Я предполагаю, что застройщики перестанут снижать цены уже этим летом, ниже себестоимости они продавать не станут, а ведь строительные материалы только дорожают».

Таким образом, «рынок завышенных ожиданий продавца», сформированный в последние годы, постепенно уходит и снижается. Цены на многие квартиры уже снижены, и покупатели могут найти подходящий вариант по приемлемой цене уже сейчас.