«Кирпичный дом — утопия»: после скандала на Водников возмутились жители уже других авариек под снос

В Архангельске сразу несколько деревянных районов будут застраивать в рамках комплексного развития территорий. О проблемах этой программы рассказали жители переулка Водников. Им предлагают по 60 000 рублей за квадратный метр, этого недостаточно для переезда в тот же район. С похожей ситуацией столкнулись жильцы деревянного квартала на перекрестке Розы Люксембург и Ломоносова. Им предлагают либо переехать из центра на окраину, либо поменять один деревянный дом на другой: предложенных денег не хватит на что-то другое.

Этот квартал расселяют не по программе комплексного развития территорий, а в рамках развития застроенных территорий (РЗТ). На месте деревянных домов появятся новостройки. Уже определен застройщик — «Архплем-Актив». Местным жителям предлагают 62 000–64 000 рублей за квадратный метр.

— Муниципальному жилью предлагают уехать на Экономию, Сульфат и так далее. На собственников у них один ответ: добавляйте свои средства или влезайте в ипотеку, которую далеко не каждому одобрят. И сейчас ситуация в стране такая, что проценты и платежи для людей обычных просто нереальные, — рассказала жительница одного из расселяемых домов Алена Миронова.

— Мы знали, что когда-то это расселение будет. Когда узнали, что нас расселяет застройщик, сначала все обрадовались, что переселимся достойно. Но, начав общение, поняли, что всё очень плачевно. Особенно с сегодняшней ситуацией на рынке недвижимости. На момент принятия городской программы РЗТ 01.08.2020 г. в ней указана средняя рыночная цена метра 61 889 рублей. Не спорим, три года назад это была адекватная стоимость метра. На сегодняшний день нам, к сожалению, ничего не приобрести, — рассказала Алена Миронова.

Как и жильцы переулка Водников, жители Розы Люксембург / Ломоносова обратились в областное собрание депутатов.

— При разговоре с собственниками и нанимателями квартир лица, представляющие указанного застройщика, угрожают участием в судах и выкупом квартир уже по цене в соответствии со статьей 32 ЖК РФ. Тем самым говоря жителям данных домов, что если мы не согласимся на их условия, то «уедем по расселению от мэрии по 35 000–40 000 рублей за квадратный метр». <...> Справедливо было бы производить выкуп недвижимости по цене, сложившейся не на дату, предшествующую дню принятия решения о РЗТ жилой застройки, а на день, когда застройщик будет готов заключить договор о выкупе и перевести денежные средства на счет владельца расселяемого жилья, — сказано в обращении к председателю АОСД Екатерине Прокопьевой.

Жильцы также предоставили скриншоты переписки с представителями застройщика. Им предлагали либо искать варианты с доплатой, либо смотреть однокомнатные квартиры на Левом берегу, Сульфате, в Маймаксе.

— Я всё понимаю, — написал представитель застройщика. — Но к нам есть экономическое обоснование проекта. Нам проще отказаться от реализации этого проекта, чем каждому поднимать стоимость. Стоимость метра определена, выше ее не будет. <...> Я прошу спуститься с небес на землю и осознать реальную стоимость квадратного метра в вашем случае.

— Программа РЗТ, по-моему, идет на улучшение жилищных условий людей, разве нет? — написала Алена Миронова.

— Всё верно, улучшение — это переселение из ветхого и признанного аварийным с соблюдением разумности. Раз диалог не складывается, тогда через изъятие в судебном порядке. Не вижу смысла тратить ни свое, ни ваше время, — ответила представитель застройщика.

Не могут жители претендовать и на льготную арктическую ипотеку: во-первых, не все попадают под ограничение по возрасту (до 35 лет), во-вторых, по текущим условиям получить арктическую ипотеку в Архангельске можно только в новостройках не дороже 99 466 рублей за квадратный метр. При этом определенная правительством Архангельской области средняя цена за квадратный метр в Архангельске — 139 000 рублей.

Мы сходили в офис «Архплем-Актив», чтобы лично узнать о ситуации. С нами пообщалась коммерческий директор ГК «Рубин» Светлана Бардина.

— Мы начали заниматься этой историей в июне 2022 года. У нас нанят подрядчик, который ведет диалоги с собственниками и нанимателями. Мы обращались в экспертное учреждение, которое делало экспертное заключение по домам и определяло стоимость квадратного метра в 46 000–47 000 рублей за квадратный метр. Но мы начали историю с 55 000 рублей за квадратный метр. Поскольку в течение полугода с июня по декабрь 2022-го цена значительно выросла и продолжает расти на сегодняшний день, цены уже совсем другие. Мы с определенных пор начали предлагать стоимость сначала 62 000 рублей, а сегодня — 64 000 рублей за квадрат, — рассказала Светлана.

По оценке Светланы, согласных на предлагаемые варианты «достаточно большое количество» и «осталось расселить процентов 30». Как рассказали в администрации Архангельска, на 20 ноября 2023 года в пяти расселяемых домах зарегистрировано 56 человек. Застройщик уже расселил 9 собственников и 14 нанимателей муниципального жилья.

— У нас процедура идет, не стоит на месте. Каждый день какие-то варианты предлагаем. Те, кто живут в социальном найме, более к реальности приближены. Те, кто живет по соцнайму, мы им предоставляем квартиры на Ленинградском, 392, 394. Это как раз те дома, куда в 2018 году администрация расселяла аварийное жилье. Те, кто принимал их, готовы к продаже, их продают, мы переселяем в те же дома, в которые расселяла администрация. Почему-то у многих в голове сидит мысль о том, что застройщик предоставит жилье в центре городе. Нет, такого не будет и никогда не было, — рассказала Светлана.

На дома на Ленинградском, 392 и 394 поступает много жалоб от жильцов: в квартирах растет грибок, по стенам пошли трещины, а во время дождя может затопить сразу несколько этажей. Они находятся в 10 километрах от перекрестка Ломоносова и Розы Люксембург.

— Я понимаю, что все хотят на этой истории как можно больше получить и заработать, но, к сожалению, не получится. Следующий шаг — администрация подаст заявление в суд об изъятии помещения у собственника, а суд будет определять стоимость квадратного метра. Определять будет на основании оценки, — рассказала Светлана Бардина. — У нас по плану к лету завершить историю с расселением. Но в этом моменте есть большая зависимость от администрации с точки зрения организации судебных процессов. К сожалению, мы не принимаем участие в этой истории, заявителем выступает администрация, ответчиком собственник. 2 суда назначены на январь, но по одному вроде как вопрос решается, наниматель готов в добровольном порядке принять решение.

Если собственникам просто платят деньги, то в случае с нанимателями получается немного по-другому: застройщик по согласованию с чиновниками покупает квартиру, передает администрации, а затем зовут переселенца.

— Я понимаю, что люди проходят всегда 3 стадии. Сейчас многие собственники находятся в стадии отрицания. Думают, что их запугивают, выдают недостоверную информацию и еще что-то. Люди ходили на прием в администрацию, всё то же самое, что говорю сейчас я, им озвучивает администрация, — рассказала Светлана Бардина. — Я не знаю, почему люди не хотят воспринимать реальность. К сожалению, никогда не было и не будет истории о том, что за квартиру в деревянном аварийном доме предоставляется кирпичное, монолитное или панельное жилье. Если собственники готовы что-то доплачивать, как в большинстве случаев произошло, они смотрят квартиру меньшей площади, но в рамках центра города. Если возможностей нет, они соглашаются на выплату, которую мы делаем, и переезжают по возможности. Кто-то площадь меньше подбирает, кто-то в деревянном доме приобретает жилье.

По словам Светланы, с собственником Аленой Мироновой не получается договориться уже полтора года, потому что она всё еще не выплатила ипотеку за свою квартиру в деревянном доме.

— Мы взяли на себя обязанность администрации по расселению. Если бы этой историей занималась администрация, то сегодня расселение администрация делает в Цигломень. Никто никогда не говорил о том, что вы останетесь в центре города, — рассказала Светлана. — Дома, которые мы рассматривали, не признаны аварийными. Надо смотреть по году постройки. Все дома, которые предлагали, моложе, чем тот, в котором проживает Алена. Ребят, вы сами оформили право собственности. Вы могли не приватизировать эту квартиру и ждать, когда администрация или застройщик будет расселять с точки зрения социального найма. Люди сами захотели приватизировать эту квартиру.

Мы спросили, почему нельзя пойти навстречу жителям и предложить больше денег.

— А застройщику навстречу кто пойдет? — спросила в ответ Светлана. — Застройщик несет расходы на приобретение прав на земельный участок. Элементарно участие в аукционе небесплатное, мы тоже оплачиваем денежные средства за предоставление этих прав. Само расселение, которое мы производим, нам же тоже никто не компенсирует его. Это те затраты, которые мы несем как застройщик для подготовки земельных участков под строительство. Как мы не идем навстречу, если за полтора года мы подняли стоимость даже не на 10%, а почти на 20%? Мы начинали с 55 000 рублей за квадрат. Мы точно так же видим рынок, мы точно так же делаем мониторинг, и это шаг навстречу к тем собственникам, с которыми на протяжении полутора лет работаем.

Как рассказали 29.RU в администрации Архангельска, застройщик по результатам аукциона получил территорию под застройку за 6 000 000 рублей в сентябре 2021 года. Площадь участка — 0,5470 га. Земля бесплатно передается в собственность «Архплем-Актив». Как следует из проекта планировки, расселить нужно 1941,6 квадратного метра.

Светлана Бардина перечислила варианты, которые предлагают жителям. К примеру, деревянный дом на Розы Люксембург, 65. Там продается трехкомнатная квартира за 4 950 000 рублей (58 000 за квадратный метр). В объявлении сказано, что в 2016 году проведен капремонт, заменены коммуникации и сваи. На сайте МинЖКХ есть отзыв 2022 года на этот дом:

— Канализация из дома уходит под фундамент, инженерные системы не работают! Дом начал ходить! Трещины в углах квартиры, двери перекосило, и это после капитального ремонта.

В доме № 28 на Розы Люксембург продаются сразу две квартиры, обе по 47 000 рублей за квадратный метр. Здание построено в 1960 году.

Еще несколько предложенных вариантов находятся на Суфтина, 1-й проезд, 11. Там продают две двухкомнатные квартиры за 51 900 и 60 500 рублей за квадратный метр. Дом построен в 1960 году. Летом 2023 года соседний дом № 13 сошел со свай, он тоже построен в 1960 году.

Еще одну квартиру предлагают рассмотреть на Тыко Вылки, 12. Цена за квадратный метр — 47 000 рублей. В объявлении указано, что дом на железобетонных сваях. Построен в 1959 году.

Также собственникам предложили двухкомнатную квартиру на Володарского, 84 (Суфтина, 21) — 59 000 рублей за квадрат. Дом построен в 1960 году.

— Поэтому, предлагая 64 000 рублей за квадратный метр, мы ориентируемся на рыночную и оценочную стоимость. Рыночная плюс-минус соответствует реалиям, в которых мы существуем. Наверное, просить от 87 000 до 100 000 рублей за квадрат в деревянном аварийном доме... Прежде чем это делать, надо задуматься, сколько в реальности стоит квадратный метр в деревянных домах, — заключила Светлана.

В городской администрации рассказали 29.RU, что нанимателям муниципального жилья не дают деньги, а предоставляют другие квартиры. Стоимость квартир, находящихся в собственности, оценивают по заказу горадмина согласно ст. 56.7 Земельного кодекса.

— Определение размера возмещения за изымаемые жилые помещения осуществляется в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Если собственник и застройщик не могут договориться, то городская администрация может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии квартиры (ст. 56.10 Земельного кодекса). Сейчас в суде находится несколько таких дел, но пока что по ним нет решения.

На месте деревянных домов планируют построить многоэтажки. Внутриквартальная застройка не должна превышать 36 метров, уличный фронт — 27 метров с отдельными акцентами до 36 метров. Всё это должно появиться не позднее 2031 года.

Новостройки могут быть максимум до 16 этажей. Как следует из проекта планировки, предполагается 9–10 этажей, общая жилая площадь — 9300 квадратных метров. Как рассказала Светлана Бардина, окончательные параметры еще не оговорены.