Теперь покупатель диктует условия? Как изменились цены на квартиры в Архангельске с началом 2025 года

Цены в магазинах растут несоразмерно зарплатам, однако рынок недвижимости не умер, и движения там даже активные: жители Архангельска покупают жилье, в том числе дорогие квартиры в новостройках. А самое ли время для этого? Узнали, что дорожает, что дешевеет, и в каких ситуациях покупатель может диктовать свои условия, а в каких — нет.

В декабре 2024 года в Архангельске хорошо шли продажи жилья, в начале 2025-го, по мнению экспертов, тенденция не изменится.

— В Архангельске ситуация с новостройками обстоит довольно неплохо, потому что у нас есть пара льготных программ, которые очень сильно спасают в плане новостроя: это семейная ипотека и арктическая ипотека, — объясняет руководитель отдела новостроек центра недвижимости «София» Алексей Степанов. — Вторая у нас очень популярна — в других городах такой ипотеки нет, и там, я слышал, проблем побольше. Поэтому застройщики у нас пока что особо цены не снижают.

Стоимость квадратного метра по арктической ипотеке меняется раз в три или четыре месяца.

— Сейчас эта стоимость очень интересная — 123 420 рублей за квадрат. В центре Архангельска квартир по такой стоимости по-прежнему нет, но есть другие районы, где она присутствует, и можно взять квартиру без каких-то дополнительных плат. То есть если мы видим ценник в 6 миллионов, то считаем себе 20% от этой суммы, а всё остальное берем в кредит, — комментирует руководитель отдела новостроек центра недвижимости «София» Алексей Степанов.

Когда квадратный метр дороже, нужно придумывать какие-то другие схемы покупки. Алексей говорит, что, как правило, нужны дополнительные договоры, по которым можно оплатить разницу.

— Каким-то образом люди стараются всё равно взять эту ипотеку под 2%. Арктическая ипотека — это прекрасно для нашего Севера. Каждый мечтает о такой ставке, поэтому люди стараются приобрести жилье.

А самый большой минус арктической ипотеки, по мнению Алексея Степанова, — это количество первоначального взноса. Часто оно заведомо больше, чем заявленные 20%. Тем не менее в Майской Горке или Соломбале есть жилые комплексы, в которых можно взять жилье по этому правилу.

На рынке вторичного жилья, по словам эксперта, ситуация другая: мало кто сейчас берет старые квартиры в ипотеку. Всё из-за не самой комфортной ставки для выплаты кредита.

— Там всё намного тяжелее — из ипотечных ставок подходит только базовая, она в районе 26%. Сейчас люди только если немножко не хватает, добирают сумму ипотекой. Либо что-то свое продали и сразу же купили новое — чаще всего вот такие сделки проходят по вторичке, но их не так много. Если мы всё-таки получим в следующем году снижение ставки, то думаю, что ситуация будет улучшаться и в плане вторички, и в плане новостроек.

Несмотря на то что ипотеку для покупки вторичного жилья берут немногие, стоимость жилья на вторичном рынке Архангельска пока что не сильно упала. Ценник снизился, поскольку люди стали активней торговаться:

— Люди у нас так устроены, что каждый хочет продать подороже, а купить подешевле, — поясняет Алексей. — Сейчас это, наверное, особо остро ощущается. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда люди до сих пор еще живут какими-то прежними ценами. У новостроек, например, есть очень четкие регуляторы — это застройщики. Они назначают цену, а ты либо берешь, либо не берешь. Что касается вторички, то с владельцами немножко тяжелее. Тут человеческий фактор, эмоции… За ту же самую стоимость, что была в начале года, сейчас продать намного сложнее, но люди торгуются.

Если раньше приемлемой скидкой было 50–100 тысяч рублей, сейчас покупатели уже во время первого звонка начинают торговаться и просят скинуть не меньше 300 тысяч рублей.

— Люди привыкают к новой стоимости. Если в начале 2024 года мы видели однокомнатную квартиру за 4 миллиона, то сейчас ценник по чуть-чуть снижается. Теперь собственник смотрит, а у соседа уже квартира продается за 3,7 миллиона. Ну, значит, он тоже выставляет 3,7 миллиона. Если в начале он не хотел, то теперь он готов и 200, может быть, и даже 300 тысяч скинуть, главное — продать. Понимает после нескольких звонков, что к нему даже идти не хотят, пока он не сделает скидку. Поэтому снижение цены определенно идет, и я думаю, что в 2025 году, если ситуация со ставкой будет такая же, то она будет еще снижаться, — говорит Алексей Степанов.

Наш собеседник говорит, что лучше рассматривать для покупки квартиру в новостройке.

— Когда рынок растет, у нас растет в цене и вторичка, и новострой — разницы никакой нет. Но когда рынок падает, то всё-таки разница есть. Вторичка, по моим ощущениям, падает в цене больше, чем новостройки.

Пять-шесть лет назад новостройки в Архангельске стоили дешевле, чем вторичка: считалось, что квартиры в старом доме — это жилье, в которое можно сразу же заехать и жить там. В случае же нового дома необходимо ждать, пока он построится, а затем еще и делать в квартире ремонт. Сейчас всё изменилось: новостройка в среднем стоит дороже, чем вторичное жилье.

— Тут уже вопрос возможности. Если я могу позволить себе купить новостройку, то как инвестиция — лучше вкладываться в нее, потому что она не подешевеет, а скорее всего, даже возрастет в цене. Когда рынок опять пойдет вверх, то новостройки точно так же очень быстро полетят вверх. А вторичка на падающем рынке не очень интересна, а на растущем — ну растет всё. Поэтому я всё равно больше склоняюсь к новостройке.

Пиковая цена жилья в новостройке наступает не во время сдачи готового дома, а позже — примерно три года спустя. Люди въехали, сделали ремонт в квартирах и оценивают их уже гораздо дороже.

— Это, наверное, самые высокие цены у нас сейчас на рынке, — рассказывает он. — Застройщики дают хорошие дисконты, потому что им невыгодно держать на балансе у себя эти квартиры. Они хотят их побыстрее продать. Соответственно, это не самая дорогая недвижимость. А вот когда человек купил, с душой заехал, сделал ремонт под себя, то потом задешево он не продаст. А самое главное, что люди покупают такие квартиры, потому что они видят в этом ценность: тут и мебель, и кухня, и варочная панель, и всё остальное — всё уже готово и всё сделано для жизни.

Если рассуждать о покупке жилья в новостройке, то в среднем первоначальный взнос для них будет больше — и при арктической ипотеке, и при семейной. Если же думать о покупке вторичного жилья, то там по-прежнему не такой большой первоначальный взнос: 700–800 тысяч рублей вполне достаточно, чтобы внести для покупки однокомнатной квартиры в городе.

— Вопрос в другом: захотите ли вы по этой ставке брать сумму около 3 миллионов в кредит? Вот это уже спорно. У меня будет сделка — люди идут с первоначальным взносом около 900 тысяч по семейной ипотеке, там не такой большой первоначальный взнос. А вот если мы говорим про арктическую ипотеку, то меньше чем 1,3 миллиона рублей за первоначальный взнос я, наверное, вариантов и не найду сейчас.

Если рассуждать о покупке жилья в новостройке, то в среднем первоначальный взнос для них будет больше — и при арктической ипотеке, и при семейной. Если же думать о покупке вторичного жилья, то там по-прежнему не такой большой первоначальный взнос: 700–800 тысяч рублей вполне достаточно, чтобы внести для покупки однокомнатной квартиры в городе.

— Вопрос в другом: захотите ли вы по этой ставке брать сумму около 3 миллионов в кредит? Вот это уже спорно. У меня будет сделка — люди идут с первоначальным взносом около 900 тысяч по семейной ипотеке, там не такой большой первоначальный взнос. А вот если мы говорим про арктическую ипотеку, то меньше чем 1,3 миллиона рублей за первоначальный взнос я, наверное, вариантов и не найду сейчас.

Обо всём важном и интересном мы рассказываем на наших площадках в соцсетях. Самое активное обсуждение местной и федеральной повестки, подробности, фото и видео — в нашем сообществе во «ВКонтакте», самые оперативные новости — в нашем канале в Telegram.