Рынок заметно оживился: почему в Архангельске скупают новостройки и что будет с ценами на жилье в 2026 году

Снижение ставок, изменения по семейной ипотеке и рост интереса к новостройкам заметно оживили рынок недвижимости в Архангельске и Новодвинске. О том, какие квартиры сегодня покупают чаще всего, кто выходит на рынок и чего ждать от цен в 2026 году, мы поговорили с директором федеральной компании «Этажи» по Архангельску и Новодвинску Дмитрием Касьяновым.

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости?

— С конца лета мы видим заметное оживление рынка недвижимости. На это влияет сразу несколько факторов: снижение ключевой ставки, изменения в условиях семейной ипотеки и традиционная сезонность. Исторически осень всегда была периодом роста спроса: люди стремятся к концу года реализовать запланированные цели и сделки. Поэтому на текущий момент рынок можно охарактеризовать как достаточно активный, с ощутимым приростом по обращениям и сделкам.

— Что сегодня чаще выбирают, новостройки или вторичное жилье? Какие факторы влияют на этот выбор?

— Сейчас активность наблюдается во всех сегментах рынка. Растет и вторичное жилье — в первую очередь за счет снижения ставок по рыночной ипотеке. Однако самый заметный прирост сегодня идет именно по новостройкам: спрос в этом сегменте существенно увеличился, рынок новостроек сейчас особенно активен.

Основная причина — предстоящие изменения по семейной ипотеке. На нее приходится порядка 70–80% всех государственных программ, и она действует именно на новостройки. С 1 февраля планируются серьезные корректировки условий: изменяются параметры для семей с одним ребенком, ожидается повышение ставки (обсуждаются разные варианты — от 10 до 12%), при этом для семей с тремя детьми, наоборот, возможны послабления и снижение ставки вплоть до 4%.

Еще один важный момент — с 1 февраля стало невозможным использование семейной ипотеки дважды за счет вывода одного из супругов из сделки. Эта практика была достаточно популярной, но теперь такой возможности не будет.

Именно поэтому сейчас мы видели повышенный интерес к новостройкам: те, кто еще не воспользовался семейной ипотекой, стремились успеть оформить сделку на действующих условиях, понимая, что изменения будут существенными.

— Какие квартиры сейчас пользуются наибольшим спросом? Какие сейчас самые выгодные?

— Традиционно наибольшим спросом и самой выгодной категорией остается так называемое «ядро продаж». В первую очередь это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они наиболее востребованы за счет более доступной цены по сравнению с двух- и трехкомнатными вариантами.

Однокомнатные квартиры чаще всего выбирают покупатели первого жилья: те, кто переходит из аренды в собственность, не располагает крупными накоплениями или не может получить одобрение на большую ипотечную сумму. В этом сегменте важны цена входа и минимальная финансовая нагрузка, поэтому однушки остаются стабильным лидером спроса.

Если речь идет о не первом жилье и улучшении жилищных условий, то большинство покупателей ориентируются на двухкомнатные квартиры как более универсальный и комфортный вариант для семьи.

— Какой возрастной сегмент чаще покупает квартиры?

— Традиционно основным покупательским сегментом остаются люди в возрасте 35–50 лет. Это клиенты с уже сформированным доходом, стабильной занятостью и понятными жилищными запросами.

Однако в последние годы мы всё отчетливее видим, что портрет покупателя молодеет. Всё чаще сделки совершают клиенты в возрасте 22–25 лет, а сегмент 25–30 лет сегодня достаточно активен. Молодые люди раньше выходят на рынок: они быстрее устраиваются на работу, осваивают профессию, несколько лет нарабатывают стаж и уже имеют возможность оформить ипотеку и воспользоваться государственными программами поддержки.

В нашем регионе этому особенно способствует арктическая ипотека, которая имеет возрастное ограничение до 36 лет. Именно поэтому этой программой активно пользуются молодые семьи, и сегодня покупка квартиры в возрасте 25–30 лет, а иногда и сразу после 20 лет, уже не редкость, а устойчивая тенденция.

— Насколько сейчас выгодно продавать вторичку? Или в ряде случаев лучше подождать?

— Вторичный рынок напрямую зависит от рыночной ипотеки. В течение последних полутора–двух лет ключевая ставка была достаточно высокой, из-за чего на вторичке цены во многом зафиксировались: существенного роста не происходило, а в отдельных случаях мы даже видели корректировки и торг.

Сейчас ситуация меняется. Рыночные ипотечные ставки постепенно снижаются, спрос начинает расти, и, по прогнозам, в 2026 году эта тенденция сохранится: курс Центрального банка на снижение ключевой ставки, скорее всего, продолжится. Это означает, что спрос на вторичное жилье будет увеличиваться, а вместе с ним и цены.

Если рассматривать продажу как одностороннюю сделку и цель — продать объект максимально дорого, то в ряде случаев действительно есть смысл подождать более ощутимого снижения ставок — ориентировочно к первой половине 2026 года. При этом важно учитывать инфляцию: даже если цена продажи будет выше, покупательная способность полученных средств может оказаться сопоставимой или даже ниже, чем при продаже сейчас.

На текущий момент рынок активный, спрос есть, и сейчас можно выгодно продать объект и подобрать встречную покупку по еще относительно спокойным ценам. С высокой вероятностью в 2026 году рынок пойдет вверх, поэтому именно сейчас многие сделки выглядят наиболее рациональными.

— Как динамика ипотечных ставок влияет на спрос?

— Динамика ипотечных ставок напрямую отражается на спросе, и мы это хорошо видим на практике. Каждое снижение ставок сразу дает прирост интереса со стороны покупателей. Например, в сентябре ставка по рыночной ипотеке снизилась с 18 до 17%, и уже в октябре мы зафиксировали рост количества ипотечных консультаций примерно на 25% — это был заметный и достаточно резкий скачок.

При этом важно понимать, что не все клиенты сразу выходят на сделки по текущим ставкам, но интерес и готовность рынка формируются заранее. Люди начинают активно считать, консультироваться, подбирать объекты и «присматриваться» к возможностям.

Фактически рынок сейчас готовится к реализации большого отложенного спроса. Многие понимают, что по мере снижения ключевой ставки будет уменьшаться и доходность по вкладам. Поэтому часть средств, которые сегодня находятся на счетах, в перспективе будет перераспределяться в недвижимость как в более понятный и стабильный инструмент.

— Какие ипотечные программы сегодня наиболее востребованы?

— Сегодня наиболее востребованными остаются государственные ипотечные программы. В нашем регионе это в первую очередь арктическая ипотека и семейная ипотека. При покупке новостроек именно эти программы используются более чем в 80% случаев, что наглядно показывает их ключевую роль на рынке.

Отдельно стоит отметить малые города региона — Северодвинск и Новодвинск. Они подпадают под условия арктической ипотеки, в том числе на вторичное жилье, и спрос на эту программу там стабильно высокий. Это связано с тем, что рыночная ипотека только начинает восстанавливаться, а в последние два года основной фокус покупателей был именно на государственных программах.

Таким образом, арктическая и семейная ипотеки остаются основными драйверами спроса как на первичном, так и, в отдельных локациях, на вторичном рынке недвижимости.

— Как отмена или пересмотр льготных ипотек отражается на рынке?

— Льготные ипотечные программы сегодня являются ключевыми драйверами рынка, поэтому любые их изменения или пересмотр сразу отражаются на спросе и динамике сделок. За последнее время таких изменений было достаточно много, и они происходили регулярно.

Мы уже видели последствия повышения первоначального взноса, изменений стоимости квадратного метра по арктической ипотеке — всё это напрямую влияет на сумму входа в сделку и создает дополнительные сложности для части покупателей, которым необходимо находить больший первоначальный капитал.

При этом каждое расширение условий господдержки, наоборот, моментально оживляет рынок. Например, с расширением программ для многодетных семей мы сразу увидели рост сделок: клиенты, которые ранее не подходили под условия льготной ипотеки, получили новую возможность и стараются ей воспользоваться, не откладывая решение. Уже сейчас, еще до Нового года, по этим программам пошли реальные сделки.

Аналогичная ситуация наблюдается и в преддверии изменений по семейной ипотеке. Рынок заметно активизировался, особенно сегмент новостроек, который во многом «подогревается» ожиданием корректировок условий с февраля. Поэтому влияние пересмотра льготных ипотек на рынок действительно значительное и ощутимое.

— Есть ли отличия спроса в Архангельске, Северодвинске и Новодвинске? Есть ли разница в условиях льготных ипотек?

— Да, различия в спросе и условиях льготных ипотек между Архангельском, Северодвинском и Новодвинском есть, и они напрямую влияют на структуру сделок.

В Архангельске и Северодвинске семейная ипотека в основном действует на новостройки, поэтому основной спрос по этой программе сосредоточен именно в сегменте первичного жилья.

При этом арктическая ипотека распространяется на вторичный рынок в Северодвинске и Новодвинске, что дает этим городам существенный приток сделок именно во вторичке.

Новодвинск дополнительно относится к категории малых городов с минимальным объемом нового строительства. В связи с этим здесь есть особенность: по семейной ипотеке возможно приобретение вторичного жилья, но с определенными ограничениями, в частности по возрасту дома. Таких объектов немного, однако сделки по семейной ипотеке на вторичном рынке в Новодвинске действительно проходят.

Таким образом, различия в условиях льготных программ формируют разную структуру спроса: Архангельск и Северодвинск ориентированы преимущественно на новостройки, а Северодвинск и особенно Новодвинск получают дополнительную активность за счет льготной ипотеки на вторичное жилье.

— В Архангельской области появились первые аварийные кирпичные дома. Как это может изменить рынок?

— Архангельская область исторически входит в число регионов России с наибольшим объемом аварийного жилья. Появление аварийных кирпичных домов само по себе кардинально рынок не изменит: объем домов, подлежащих расселению, у нас и так достаточно большой, и эта проблема давно системная.

При этом в регионе относительно эффективно работает программа комплексного развития территорий. Значительное количество участков уже передано застройщикам под комплексную застройку с расселением: жителям аварийных домов предоставляется новое жилье либо выплачиваются компенсации. Программа реализуется не первый год и будет продолжаться дальше: у застройщиков в этом направлении действительно масштабные планы.

Однако на уровне потребительского поведения изменения уже заметны. Люди всё чаще задумываются не только о цене сделки, но и о долгосрочной надежности жилья. Покупатели начинают задавать вопросы о сроке эксплуатации дома, необходимости капитальных ремонтов, будущих вложениях, а также о том, сможет ли этот объект сохранить ценность через 10–20 лет и быть передан по наследству детям и внукам.

Поэтому можно говорить не столько о резком удешевлении вторичного рынка, сколько о более осознанном выборе.

— Как известно, общая рыночная ставка очень высокая. Есть ли сейчас сделки без программ?

— Несмотря на то что общая рыночная ставка по ипотеке остается высокой, сделки без льготных программ на рынке, безусловно, есть, в том числе и с использованием рыночной ипотеки.

Во-первых, уже сами последние четыре заседания по ключевой ставке дали ее снижение, и это заметно оживило рынок. Как я уже отмечал ранее, каждое движение ставки вниз сразу отражается на интересе со стороны покупателей.

Если посмотреть на статистику 2024 года, картина показательная. В начале года по России в среднем около 70% сделок совершались с использованием ипотеки. К концу года доля таких сделок снизилась до менее 35%. Это означает, что существенно вырос объем сделок за наличные, когда покупатели сознательно отказывались от ипотеки с высокими ежемесячными платежами.

На текущий момент доля сделок за наличку по-прежнему остается высокой, хотя постепенно она начинает снижаться. Одновременно растет количество сделок как по рыночной ипотеке, так и по программам с господдержкой.

Если говорить о перспективах, то в 2026–2027 годах мы, вероятнее всего, увидим дальнейшее перераспределение в сторону увеличения доли ипотечных сделок. По прогнозам, в том числе на уровне Государственной думы и банковского сектора, средневзвешенная ключевая ставка в 2026 году может составить около 14%, а во второй половине года, возможно, и ниже. Некоторые аналитики и банки уже закладывают сценарий снижения к концу 2026 года до 12% с дальнейшим снижением в 2027 году.

При таких значениях ключевой ставки рыночная ипотека на уровне 10–12% становится для большинства покупателей приемлемой, и доля ипотечных сделок может вновь приблизиться к стандартным значениям — порядка 70%. Это позволит реализовать значительный отложенный спрос, который сформировался за последние годы, и даст рынку недвижимости хорошие темпы продаж в 2026–2027 годах.

— «Эффект Долиной» повлиял на бдительность покупателей на Севере? Что изменилось?

— Так называемый «эффект Долиной», безусловно, повлиял на бдительность покупателей, в том числе и на Севере. Люди внимательно следят за новостями, тема активно обсуждается в средствах массовой информации, и это не могло не отразиться на настроениях рынка.

Существенно вырос спрос на такие услуги, как полный аудит объекта, юридическая проверка и сопровождение сделки — именно на то, чем мы профессионально занимаемся.

Были и случаи отмененных сделок: покупатели отказывались от покупки, если видели повышенные риски или просто не были готовы идти на них. Более того, после комплексной проверки мы и сами в ряде ситуаций не рекомендуем приобретение объекта, если выявляем серьезные юридические или технические нюансы.

На фоне этой истории заметно сместился фокус спроса в сторону первичного рынка. Новостройки воспринимаются покупателями как более безопасный вариант, поскольку несут меньше юридических рисков. Особенно это актуально для тех, кто подходит под государственные ипотечные программы. В таких случаях клиенты всё чаще выбирают жилье от застройщиков или объекты индивидуального жилищного строительства от подрядчиков, где структура сделки более прозрачна и понятна.

— В каких регионах люди покупают недвижимость, продавая свою в Архангельске?

— Если говорить о регионах, куда чаще всего переезжают жители Архангельска, продавая здесь недвижимость, мы ориентируемся в том числе на аналитику поисковых запросов, например на данные «Вордстата», которые позволяют отследить интерес к покупке жилья в других городах.

Традиционно лидирующие позиции занимают столичные направления — Москва и Санкт-Петербург. Также стабильно высокий интерес мы видим к южным регионам и городам Центральной России. Для Архангельска наиболее популярными направлениями являются Ярославль, Вологда, Калининград, а также Краснодарский край.

При этом география запросов не ограничивается только этими регионами. Поскольку мы являемся федеральной компанией с сетью из более чем 300 офисов по всей России, к нам регулярно обращаются клиенты с запросами на покупку недвижимости в самых разных регионах — от Центральной России до Сибири и Дальнего Востока. Такие запросы поступают постоянно, и мы сопровождаем сделки по межрегиональным переездам на системной основе.

— Как вы считаете, что будет с ценами на первичку и вторичку в 2026 году с учетом общего роста цен по стране на всё?

— На самом деле ответ во многом заложен уже в самом вопросе. В условиях общего роста цен по стране недвижимость не является исключением.

Если говорить о первичном рынке, рост продолжится. Увеличиваются налоги, дорожают строительные материалы, растут издержки застройщиков — в таких условиях у них просто не остается альтернатив, кроме как постепенно корректировать цены в сторону повышения. При этом рост по первичке, по нашим прогнозам, будет более умеренным.

Вторичный рынок, напротив, имеет потенциал для более заметного роста. За последнее время разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье стал максимально большим, и в 2026 году эта дельта, скорее всего, начнет сокращаться. Вторичка будет дорожать быстрее, постепенно приближаясь по цене к первичному рынку.

Основные причины — ожидаемое снижение рыночных ипотечных ставок и реализация накопленного отложенного спроса. Покупатели, которые не подходят под государственные программы, при более доступной ипотеке будут активнее выходить именно на вторичный рынок. В последние годы спрос там был сдержанным, и потенциал роста остается значительным.

Поэтому мы считаем, что 2026–2027 годы во многом станут периодом восстановления и роста именно вторичного рынка и основной фокус в этот период будет смещаться в его сторону.