Непростая долюшка: нюансы покупки квартиры в долевой собственности

Если человек нашёл идеальную для себя квартиру, его крайне сложно остановить при покупке. Тем более если она долго планировалась. Но часто квартира находится в долевой собственности у нескольких владельцев. N1.RU расскажет о вариантах заключения сделки, а также о подводных камнях, которые могут встретиться на пути.

Долевая собственность предусматривает деление квартиры между владельцами на несколько частей. И не всегда эти части бывают равными между собой. Когда покупатель решается на приобретение подобной квартиры, при оформлении документов его могут поджидать определённые подводные камни. Ниже мы рассмотрим самые распространённые варианты покупки долевой квартиры.

Пожалуй, самый простой вариант для покупателя. В этом случае решение продать квартиру принимается всеми собственниками единогласно. Заранее обговаривается сумма, за которую будет продана квартира. Стоимость долей должна быть пропорционально разделена. Например, если у квартиры три собственника, доли которых 0,5, 0,25 и 0,25. Тогда если квартира стоит 4 млн рублей, то стоимости долей будут соответственно 2 млн и по 1 млн на остальных. Некоторые собственники ошибочно думают, что стоимость их доли в квартире должна быть выше из-за определённых факторов. Например, наличие регистрации или детей, или же постоянное проживание и уход за квартирой. По законодательству данные факторы никак не влияют на конечную стоимость долевой части квартиры. Вопрос цены обязательно должен обговариваться заранее.

Если с ценой квартиры владельцы определились и она устраивает покупателя, необходимо перейти к вопросу оплаты. Каждая часть при покупке оплачивается отдельно каждому владельцу доли. Обычно расчёт происходит единовременно по всей сумме, но бывают и исключения.

1. Оплата в два этапа. Первая часть выплачивается в момент подписания договора, вторая — после официального перехода права собственности на квартиру покупателю.

2. Также в два этапа, но первая часть выплачивается по расписке (до подписания договора), а вторая — также после перехода жилья в официальную собственность покупателя.

Процесс передачи средств за доли в квартире может осуществляться наличным и безналичным путём. Крупные суммы, как правило, зачисляются на счета продавцов, которые прописываются в договоре купли-продажи. Но бывают случаи, когда один из владельцев доли находится на учёте у судебных приставов. Тогда за его счетами пристально наблюдает налоговая. Иногда накладывается арест за долги по исполнительному производству. В этом случае оплата доли квартиры может проводиться только наличным путём. Этот нюанс несколько усложняет процедуру подписания договора.

Договор купли-продажи долевой квартиры в принципе является сложным документом как для составления, так и для проверки. В нём отдельно прописываются как характеристики долей, так и их собственников. Чтобы избежать проблем, рекомендуется обращаться только к опытным юристам.

Идеальный вариант — это когда все собственники долей живут хотя бы в одном городе. Но так бывает не всегда. Порой владельцы находятся в разных регионах. Поэтому шанс одновременно собрать всех в одно время для подписания договора ничтожно мал. Процесс может усложниться еще и тем, что квартира в долях оказалась в результате развода или после деления наследства.

«К покупке не рекомендуются квартиры, переданные по наследству, если ещё не прошло хотя бы три года со смерти наследователя. Как правило, во время этого периода могут появиться лица, имеющие право претендовать на наследство. А это обычно заканчивается долгими судебными разбирательствами, тратой времени и финансов», — рекомендует Евгения Парубец, агентство недвижимости в Архангельске «Регион-С».

Сложности возникают и в том случае, когда один из владельцев доли квартиры категорически отказывается продавать свою часть. В этом случае приходится прибегать к помощи нотариуса и отправлять письменный запрос на продажу доли собственнику. Прийти к положительному ответу порой крайне сложно.

«Нередки случаи, когда один из владельцев доли категорически отказывается продавать свою часть. В этом случае прибегают к процедуре уведомления других собственников долей о намерении продать свои части. Если в течение 30 календарных дней не поступает никакого официального ответа, то можно приступать к продаже своей доли», — комментирует Юлия Чумак, адвокат частной практики.

Если доля, которую отказывается продавать один собственник, значительно меньше всех остальных вместе взятых, то есть возможность прибегнуть к принудительному выкупу данной площади. Этот вопрос решается в судебном порядке.

Омрачается процесс для покупателя и в том случае, когда одна из долей юридически принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Из-за возраста он не может дать своё согласие на продажу. Единственным выходом в этой ситуации будет оформление на несовершеннолетнего доли, равной продаваемой, в другом жилье.

«Если квартира находится в долевой собственности у супругов, следует проверить, на какие средства она была приобретена. Жилплощадь, которая была куплена за материнский капитал, должна быть поделена на всех членов семьи. В противном случае сделку могут признать незаконной и недействительной», — комментирует Евгения Парубец.

Подобный вариант покупки квартиры станет для покупателя испытанием. Ему придётся составлять отдельные договоры по каждой доле на каждого владельца. Если владелец находится за пределами региона, то оформляется нотариальная доверенность. Покупателю придётся несколько раз с каждым договором обращаться в Росреестр. К тому же при каждом обращении будет обязательна уплата госпошлины за проводимые с недвижимостью действия. После покупки последней доли будущему хозяину вновь придётся обращаться в соответствующие инстанции для регистрации свидетельства уже цельной квартиры. Речь идёт не только об увеличении финансовых затрат на оформление документов, но и о трате дополнительного времени. Единственный возможный плюс в данном варианте состоит в том, что из-за дополнительных трат покупателя на все бумажные процедуры продавцы могут немного подвинуться по цене квартиры.

Покупка квартиры, находящейся в долевой собственности у нескольких владельцев, — процесс довольно долгий и сложный. При подписании документов необходимо тщательно выверять каждую строчку. Поэтому чтобы избежать больших проблем в будущем, лучше сразу воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Если вы только присматриваете для себя подходящую жилплощадь, рекомендуем заглянуть в базуN1.RU. Там можно найти как более доступные варианты жилья, так и нестандартные экземпляры, например, двухуровневые элитные квартиры. Читайте также — ранее N1.RU проанализировал динамику изменения цен на жильё в Арангельске.